Baufinanzierung nach Ihren Bedürfnissen

Der Weg in die eigenen vier Wände beginnt mit der richtigen Finanzierung. Doch was sollten Sie bei der Baufinanzierung beachten und welche verschiedenen Finanzierungswege gibt es? Ich zeige Ihnen, wie Sie Ihre Immobilie sicher und effizient finanzieren können – ganz nach Ihren individuellen Bedürfnissen.

Bei der Baufinanzierung sind drei Variablen zu beachten: die Gesamtkosten, Ihr Eigenkapital und der Finanzierungsbedarf. Um zu erfahren, ob sich eine Finanzierungsmöglichkeit für Sie rechnet, sollten Sie sich folgende Fragen stellen:

• Wie hoch sind die Gesamtkosten?
• Wie viel Eigenkapital bringe ich mit?
• Wie hoch ist der Finanzierungsbedarf?
• Wie hoch ist die monatliche Rate?
• Wie viel Geld steht mir monatlich zur Verfügung?

Der Einstieg in jede Immobilienfinanzierung ist die Bestimmung des Finanzierungsbedarfs. Dieser ergibt sich aus den Gesamtkosten der Immobilie abzüglich des Eigenkapitals.

Gesamtkosten
Zusätzlich zum eigentlichen Kaufpreis fallen Kaufnebenkosten an. Dazu zählen etwa die Grunderwerbsteuer, Notarkosten, Gebühren für die Grundbucheintragung und eventuell eine Maklerprovision. Kosten für erforderliche Modernisierungs-, Sanierungs- und Renovierungsarbeiten müssen ebenfalls in die Gesamtkosten eingeplant werden.

Eigenkapital
Das Eigenkapital macht den Teil der Finanzierung aus, den Sie aus eigenen Mitteln aufbringen können. Je mehr Eigenkapital vorhanden ist, desto geringer ist der Finanzierungsbedarf und desto bessere Konditionen werden Ihnen bei der Kreditaufnahme angeboten. Sie sollten allerdings berücksichtigen, einen ausreichenden Teil Ihres Eigenkapitals als finanziellen „Airbag“ zu belassen, um für unvorhergesehene Situationen gewappnet zu sein. Gut ist es, wenn Sie zumindest die Kaufnebenkosten aus eigener Kasse zahlen können.

Finanzierungsbedarf
Der Finanzierungsbedarf ist der Teil der Gesamtkosten, der nicht über Ihr Eigenkapital gedeckt werden kann. Je nach Höhe des Bedarfs und des Eigenkapitals können verschiedene Finanzierungsmöglichkeiten in Betracht gezogen werden.

Für die Finanzierung Ihrer Wunschimmobilie stehen Ihnen verschiedene Arten von Darlehen zur Verfügung:

Annuitätendarlehen
Bei einem Annuitätendarlehen bleibt die monatliche oder jährliche Rate, die aus einem Zins- und einem Tilgungsanteil besteht, über die gesamte Laufzeit konstant. Im Laufe der Zeit verringert sich der Zinsanteil, während der Tilgungsanteil zunimmt.

Volltilgerdarlehen
Ein Volltilgerdarlehen ist eine Sonderform des Annuitätendarlehens, bei dem der Kreditbetrag innerhalb der Zinsbindungsfrist komplett zurückgezahlt wird. Dadurch sind die monatlichen Raten – je nach gewählter Laufzeit – häufig höher, dafür sind aber in der Regel die Gesamtlaufzeit und die Gesamtkosten niedriger.

Variables Darlehen
Im Vergleich zum Annuitätendarlehen mit Zinsfestschreibung kann bei einem variablen Darlehen der Zinssatz in Abhängigkeit von den Marktzinsen schwanken. Dies kann vorteilhaft sein, wenn die Zinsen fallen, kann aber auch das Risiko erhöhen, wenn die Zinsen steigen.

KfW-Darlehen
Die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) bietet staatlich geförderte Darlehen für bestimmte Arten von Immobilienprojekten an, z. B. für Neubau, Kauf oder energetisches Sanieren.

Forward-Darlehen
Diese Darlehensform wird in der Regel für die Anschlussfinanzierung bereits bestehender Darlehen genutzt. Die Besonderheit hierbei ist, dass der Zins bereits mehrere Jahre im Voraus vereinbart werden kann. Der Zinssatz wird bereits bei Vertragsabschluss festgelegt, auch wenn das Darlehen erst deutlich später zur Auszahlung kommt. Dies kann nützlich sein, um sich niedrige Zinsen für die Zukunft zu sichern.

Bei uns erfolgt die Finanzierung eines Hauses oder einer Wohnung in der Regel über ein Annuitätendarlehen. Laufzeit, Zinssatz und Tilgung werden zu Beginn des Darlehens festgelegt. Auf diese Weise wissen Sie von Anfang an, welche monatliche Belastung auf Sie zukommt. Bei vielen Banken können Sie den monatlichen Tilgungsanteil innerhalb einer vorgegebenen Bandbreite nach Ihren persönlichen Bedürfnissen festlegen, während sich der Zinssatz nach dem marktüblichen Niveau richtet. 

Es ist empfehlenswert, sich frühzeitig über die Bedingungen zu informieren und diese zu vergleichen. Geht man davon aus, dass die Zinsen erheblich steigen werden, bis die Anschlussfinanzierung erforderlich wird, kann man sich den aktuellen Zinssatz mit einem Forward-Darlehen sichern. So kann die Restschuld möglicherweise noch mit einem niedrigeren Zins beglichen werden.