Baufinanzierung: So können Sie sich günstige Konditionen sichern

Die aktuell niedrigen Bauzinsen freuen Kreditnehmer. Doch selbst vorsichtige Experten der großen Finanzierungsanbieter warnen, dass die Zeit der günstigen Darlehen zu Ende gehen könnte. Anzeichen für steigende Zinsen gibt es einige: In den USA hat die Zentralbank Federal Reserve ihre Leitzinsen bereits zweimal angehoben, auf einen Korridor von 1 bis 1,25 Prozent. Eine dritte Erhöhung ist bereits angekündigt.

Die Europäische Zentralbank (EZB) bleibt bislang zwar bei ihrer extremen Niedrigzinspolitik. Zu einer Anhebung der Sätze konnte sich Notenbankchef Mario Draghi noch nicht durchringen. Bis mindestens Ende Dezember wird die EZB zudem Monat für Monat 60 Milliarden Euro in den Kauf von Staats- und Unternehmensanleihen stecken. Klar ist jedoch, dass diese Politik nicht mehr lange weitergeführt werden kann. Und der langjährige Vergleich zeigt, in welche Regionen die Zinsen zurückkehren könnten (siehe Grafik). Wer sich die günstigen Zinsen von heute langfristig sichern will, hat unterschiedliche Optionen – je nachdem, in welcher Phase seines Kredit- oder Bauvorhabens er sich befindet.

Diagramm mit dem fallenden Effektivzins von  1996 bis 2016 bei zehnjähriger Zinsfestschreibung

Fall 1: Finanzierung läuft bereits
Bauherren, die seit einigen Jahren im eigenen Haus wohnen, genießen bereits die Früchte ihrer Baufinanzierung und freuen sich über ihr Haus oder ihre Wohnung. Sie fragen sich allerdings, wie sie die Kosten für die Anschlussfinanzierung möglichst gering halten können. Steigen die Zinsen in den kommenden Jahren, kann dies zu einer empfindlichen Anhebung der Monatsraten führen (siehe Rechenbeispiel). 

Beispielrechnung für Annuitätendarlehen mit zehnjähriger festschreibung

„Das Ziel bei laufenden Finanzierungen ist, so schnell wie möglich so viel wie möglich zu tilgen, sodass ein großer Teil der Darlehenssumme am Ende der Zinsbindung bereits zurückgezahlt ist“, sagt Thorsten Sagmüllner, Baufinanzierungsexperte bei Swiss Life Deutschland. Je kleiner der Kredit für die Anschlussfinanzierung, desto niedriger die Kosten.

Wer es sich leisten kann, sollte den Tilgungssatz anheben. Das lässt die Restschuld zum Ende der Zinsfestschreibung oft deutlich schrumpfen.
Sinnvoll sind auch Sondertilgungen, sofern der bestehende Kreditvertrag diese zulässt. Eine Erbschaft, Bonuszahlungen oder die Kapitalauszahlung aus einer Lebensversicherung eignen sich hervorragend, um die Restschuld zu reduzieren. In die Baufinanzierung gesteckt, sind sie angesichts der derzeitigen Niedrigzinsen auf Guthaben zugleich die beste Anlage.

Kreditnehmer, die keine Sondertilgungen vereinbart haben, können einen Bausparvertrag abschließen. Der ermöglicht es ihnen, mit der Bausparsumme zum Zeitpunkt der Anschlussfinanzierung einen Teil der Restschuld zu begleichen und die Kreditsumme zu reduzieren.

Bis zu fünf Jahre vor Ablauf der Zinsbindung lassen sich Forwarddarlehen abschließen: Mit deren Hilfe können Kreditnehmer heute schon festlegen, wie hoch der Zinssatz bei der Umschuldung oder einer vorzeitigen Zinsanpassung sein wird. Je länger die Vorlaufzeit, desto höher allerdings der Zinsaufschlag.

Portraitfoto-Marcus Wetzel
Marcus Wetzel, Leiter Produktmanagement Baufinanzierung & Digitalisierung, Commerzbank AG

„Ein Ende des Immobilienbooms ist nicht in Sicht. Allerdings stellen wir fest, dass die Kunden bei ihrer Baufinanzierung sicherheitsbewusster geworden sind, weil sie langfristig mit steigenden Zinsen rechnen. So liegt der durchschnittliche Tilgungssatz bei Darlehen der Commerzbank mit mehr als vier Prozent auf hohem Niveau. Es wird mehr Eigenkapital eingebracht, und viele Kunden sichern sich die niedrigen Zinsen heute durch ein Forwarddarlehen.“

Fall 2: Baufinanzierung jetzt
Wer kurz davor steht, eine Immobilie zu erwerben, kann mit dem aktuellen Niedrigzinsniveau kalkulieren. Das sind erst einmal sehr gute Voraussetzungen. Aber auch hier ist es wichtig, an die Zukunft zu denken. So liegt es nahe, gleich die gesamte Kaufsumme mit einem einzigen Darlehen zu bestreiten, dessen Raten, Zinssatz und Entschuldungstermin bereits heute feststehen. Sogenannte Volltilgerdarlehen und Konstantdarlehen ermöglichen diese Planungssicherheit. So geht’s:

Bei Volltilgerdarlehen handelt es sich um lang laufende, klassische Annuitätendarlehen. Die Raten sind so berechnet, dass nach Ablauf des Vertrags der Kredit komplett zurückgezahlt ist.

Die Zinsen werden über die gesamte Laufzeit festgeschrieben – was mehr als 20 Jahre ausmachen kann. Hierfür sind vergleichsweise hohe monatliche Beträge und eine hohe Anfangstilgung notwendig. Bei Annuitätendarlehen verändert sich im Zeitablauf das Verhältnis zwischen Zinsen und Tilgung. Während die monatliche Rate immer gleich bleibt, schrumpft der Zinsanteil, und der Tilgungsanteil steigt an. Das führt bei geringer Tilgung zu sehr langen Rückzahlungszeiträumen, vor allem wenn die Zinsen niedrig sind. Eine hohe Anfangstilgung ist deshalb sehr wichtig.

Bausparkassen bieten mit ihren Konstantdarlehen ebenfalls eine interessante Möglichkeit, den Verlauf der Finanzierung genau zu planen. Wie der Name nahelegt, bleibt auch hier der monatlich zu leistende Rückzahlungsbetrag über den gesamten Zeitraum gleich. Konstantdarlehen koppeln ein sofort ausgezahltes Vorausdarlehen mit einem Bausparvertrag. Das bedeutet: Der Bauherr erhält sofort einen Kredit zur Finanzierung seiner Immobilie. Hierfür zahlt er fortan nur die Zinsen und bespart gleichzeitig einen Bausparvertrag. Wird dieser zuteilungsreif, werden das Bauspardarlehen und das bisher angesammelte Guthaben dafür genutzt, das Vorausdarlehen abzulösen. Von diesem Zeitpunkt an zahlt der Kreditnehmer nur noch Zins und Tilgung des Bauspardarlehens zurück.

Auch ein klassisches Annuitätendarlehen lässt sich mit einem zusätzlichen Bausparvertrag absichern. Läuft die Zinsfestschreibung ausreichend lange, kann parallel zum Kredit ein Bausparvertrag abgeschlossen werden, der nach Ende der Zinsfestschreibung für die Anschlussfinanzierung genutzt wird – zu aus heutiger Sicht günstigen Konditionen.

Bei Annuitätendarlehen gilt: Lange Zinsbindungsfristen, Sondertilgungsoptionen und die Vereinbarung von Tilgungssatzwechseln machen diese Finanzierungsinstrumente flexibel und langfristig günstig. Die Konditionen zwischen den unterschiedlichen Baufinanzierern variieren stark. HORBACH prüft für seine Mandanten die Angebote von mehr als 250 Kreditgebern und ermittelt individuell die günstigste Option. 

Eigenheim dank Baufinanzierung. Historisch niedrige Bauzinsen.

Fall 3: Finanzierung in der Zukunft
Wer mit dem Gedanken spielt, erst in einigen Jahren eine Immobilie zu erwerben, hat eine klare Aufgabe: Eigenkapital bilden! Je mehr davon der Kreditnehmer in die Finanzierung einbringt, desto geringer fällt die Beleihung der Immobilie aus. Das Risiko für die Bank ist kleiner – was mit günstigeren Kreditkonditionen belohnt wird. Werden beispielsweise statt 80 nur 60 Prozent eines Hauses oder einer Wohnung beliehen, verbilligt sich die Finanzierung erheblich. Selbst sehr geringe Unterschiede in der Stelle hinterm Komma können auf lange Sicht zu mehreren Tausend Euro Einsparungen führen. Da festverzinsliche Anlagen wie Fest- und Tagesgeld derzeit kaum Rendite abwerfen, bieten sich für den Vermögensaufbau in vielen Fällen Investmentfonds an. Je nach Zeithorizont und Anlegerprofil können unterschiedliche Fonds geeignet sein.

(Rechtshinweis: *Hinweis: Die Inhalte wurden mit größtmöglicher Sorgfalt und nach bestem Wissen und Gewissen erstellt. Eine Haftung oder Garantie für die Aktualität, Richtigkeit und Vollständigkeit der zur Verfügung gestellten Informationen kann trotzdem nicht übernommen werden. Die aufgeführten Angaben dienen lediglich zu Informationszwecken. Sie begründen weder ein Angebot noch eine Empfehlung zum Kauf oder Verkauf von Produkten, zur Durchführung von Transaktionen oder zum Abschluss von anderen Rechtsgeschäften. Einzelheiten zu Produkten entnehmen Sie bitte dem Produktinformationsblatt des jeweiligen Produktanbieters.)

(Autor: Christian Mascheck)
(Fotos: AzmanJaka/Gettty Images, Stefan Wildhirt, AzmanJaka/Getty Images)

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